農地贈与による所有権移転時の税金〜使わなくなった知識〜

もうすぐ平成も終わりますね。

元号は30年ぶりに変更となりますが、こちらはちょこちょこ変わります。そう、国の制度。
新規就農者への補助金、農業次世代人材投資資金(経営開始型)の件です。

前々回のブログ(杞憂?)で、所得目安の600万ができたと書きましたが、他にも変更があってます。

それは、”農地の所有権と利用権”に関することです。

農地を借りる場合、変更前までは

「農地が親族からの貸借が過半である場合は、5年間の交付期間中に所有権移転すること」

という要件があったんですですが、なくなり要件が緩和されました。

私は前の制度では5年以内に所有権移転をしないといけなかったんで、所有権移転の際にいくらくらい税金がかかるのかなと頑張って調べました。が、必要なくなってしまいました(・・;)

でもまあ、せっかく調べましたので備忘録として書いとこうと。

 

 

これから書く前提として、贈与によって農地を取得した際の税金の話です。親からだろうが他人からだろうが関係ありません。


農地の生前贈与や相続については、納税猶予制度などお得な制度がいくつかありますが、それを書くと長すぎるし色々条件があって書くの難しいのでやめときます^_^;


では、まずかかる税金の種類から

  • 贈与税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

の3つ。(ちなみに、農地を買った場合は登録免許税と不動産所得税の2つです。)

まずは、簡単な登録免許税と不動産取得税の計算。

登録免許税=固定資産課税台帳価格×

不動産取得税=固定資産課税台帳価格×

固定資産税払ってる人は毎年市役所から納付書と一緒に固定資産課税台帳が送られてきていると思いますが、その台帳に評価額が書いてあります。その評価額が固定資産課税台帳価格です。

それに税率をかけたら税額が出ます。

ちなみに相続の場合は、登録免許税の税率は0.4%で不動産取得税は税金自体かかりません。

  

 

 

贈与税に

贈与税の計算がややこしい。

贈与税=(課税価格−基礎控除110万)×速算表の税率−速算表の控除額

です。

基礎控除110万は、贈与を受けた場合にとりあえず引いてくれる金額です。なので、110万を超えなければ贈与税を申告する必要はありません。

 

税率ですが、所得税と同じで贈与の金額大きいほど税率が上がる累進課税です。

税率の速算表はこちら→国税庁〜贈与税の計算と税率(暦年課税)〜

直系尊属(祖父母や父母など)から、その年の1月1日において20歳以上の者(子・孫など)への贈与の場合(特例)とそれ以外の場合(一般)で、税率や控除額が違います。

 

あまりややこしくなさそうですが、

残りの項目、「課税価格」を求めるのがややこしい( ;´Д`)

普通にお金を300万もらったら、300万が課税価格でいいんですが。もらうのが農地の場合、農地の評価額が課税価格になります(相続時の評価額と同じ)。

「田んぼの価値は安かっぞ。固定資産税の評価額見てみろ、税金はかからんて。」と親は言いますが、ところがどっこい。単純に固定資産税の評価額では計算できません。

農地がどこにあるかで評価額が違ってきます!!

・・・赤字にするまでもなく当たり前ですね。

 

農地は次の4つに分かれます。

  • 純農地
  • 中間農地
  • 市街地農地
  • 市街地周辺農地

 

純農地中間農地の評価方法は、倍率方式といって

評価額=固定資産課税台帳価格×国税庁が定める一定の倍率

で計算します。

”一定の倍率”は国税庁のHPから確認できます。
コチラ→路線価図・評価倍率表
純農地の場合は”純”、中間農地の場合は”中”と評価倍率表に記載があります。

ちなみに、うちの田んぼは純農地で5.7倍でした。結構な倍数だと感じる。だって約6倍バイ!?

 

市街地農地となると、半端ないです(ToT)

評価額=その農地が宅地とした場合の価格−造成費の金額

で計算します。

宅地の評価額造成費用路線価図・評価倍率表で確認できます。田んぼは広いから、それを宅地の評価額と考えた場合はかなり高い金額になると思われます💧

市街地農地は、農業委員会に届出すれば、簡単に宅地に転換できるから宅地の評価額になってるんだと思います。

 

最後に、市街地周辺農地は

評価額=その農地が市街地農地とした場合の価格×80%

です。

農地の評価について、さらに詳しく知りたい方はこちらにどうぞ→農地の評価(国税庁HP)

 

これでやっと、

贈与税=(課税価格−基礎控除110万)×速算表の税率−速算表の控除額

を使って、贈与税を計算することができます。


ちなみに、私は実家をリフォームする際に親から家を贈与してもらいました。その時に相続時精算課税制度という特例を使ったんで、上記の計算方法(暦年課税)では計算できません。。。納税猶予制度も。。。


農地が市街地農地や市街地周辺農地にある時は、相当な税金がかかることが予想されます。

なのでその時は、贈与税納税猶予があるので税理士に相談してその制度を利用しましょう。

 

 

 

では、また次回!!

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